Kupovina prvog stana jedna je od najvažnijih životnih odluka, posebno za mlade ljude, porodice i sve one koji žele dugoročno riješiti stambeno pitanje. Za kupce stanova u novogradnji u Bosni i Hercegovini, pa tako i u Doboju, povrat PDV-a na kupovinu prvog stana predstavlja značajnu finansijsku olakšicu.
U nastavku donosimo pregled najvažnijih informacija: ko ima pravo na povrat PDV-a, na koju površinu se povrat odnosi, koji su osnovni uslovi i šta kupci trebaju pripremiti prije podnošenja zahtjeva.
Šta znači povrat PDV-a na prvi stan?
Prilikom kupovine stana u novogradnji, u cijenu je uključen PDV od 17%. Novim zakonskim rješenjima omogućeno je da kupac prvog stana, ukoliko ispunjava propisane uslove, može podnijeti zahtjev za povrat dijela plaćenog PDV-a.
To praktično znači da kupovina novog stana može biti finansijski povoljnija, jer se kupcu nakon provedene procedure vraća iznos PDV-a u skladu sa propisanim ograničenjima.
Ko ima pravo na povrat PDV-a?
Pravo na povrat PDV-a može ostvariti punoljetno fizičko lice koje je državljanin Bosne i Hercegovine, ima stalno prebivalište u BiH i kupuje svoj prvi stan, odnosno novoizgrađeni stambeni objekat ili stambenu jedinicu u novoizgrađenom kolektivnom objektu.
Važno je naglasiti da se povrat odnosi na novogradnju, odnosno na stanove čiji promet podliježe obračunu i plaćanju PDV-a.
Na koju površinu se može ostvariti povrat?
Kupac prvog stana može ostvariti pravo na povrat PDV-a za površinu do 40 m².
Ukoliko kupac pravo koristi i za članove svog porodičnog domaćinstva, površina za koju se može ostvariti povrat uvećava se za dodatnih 15 m² po članu domaćinstva.
Ako kupac kupuje stan veće površine od one za koju ima pravo na povrat, povrat se obračunava srazmjerno, odnosno samo za dio površine koji ulazi u propisani limit.
Osnovni uslovi za povrat PDV-a
Da bi kupac ostvario pravo na povrat PDV-a, potrebno je da ispunjava propisane uslove. Najvažniji su:
- da u prethodno propisanom periodu nije imao u vlasništvu, suvlasništvu ili zajedničkom vlasništvu stan na teritoriji BiH;
- da se radi o kupovini prvog stana u novogradnji;
- da je prodavac stana uredno obračunao, prijavio i uplatio PDV;
- da je ukupna kupoprodajna cijena sa uključenim PDV-om u potpunosti isplaćena prodavcu;
- da kupac dostavi propisanu dokumentaciju nadležnoj organizacionoj jedinici UIO.
Ukoliko kupac koristi pravo i za članove porodičnog domaćinstva, i za njih se provjeravaju propisani uslovi.
Ko nema pravo na povrat?
Pravo na povrat PDV-a ne može ostvariti lice koje je ranije već iskoristilo pravo na povrat PDV-a kao kupac prvog stana.
Takođe, pravo ne može ostvariti lice koje ne ispunjava propisane uslove ili lice za koje se utvrdi da zahtjev zasniva na netačnim, prevarnim ili protivzakonitim radnjama.
Pravo na povrat PDV-a nije prenosivo i, u pravilu, ne može se naslijediti, osim u posebno propisanim slučajevima kada je zahtjev već bio podnesen prije smrti kupca.
Kako izgleda procedura?
Zahtjev za povrat PDV-a podnosi se nadležnoj organizacionoj jedinici Uprave za indirektno oporezivanje BiH, prema sjedištu prodavca stana.
Zahtjev se podnosi na posebnom obrascu ZKPS – Zahtjev kupca prvog stana za povrat PDV-a, uz propisanu dokumentaciju.
UIO nakon provjere dokumentacije i ispunjenosti uslova donosi rješenje o zahtjevu. Rok za odlučivanje je do šest mjeseci od dana podnošenja urednog zahtjeva.
Koja dokumentacija je potrebna?
Uz zahtjev se, u pravilu, prilaže dokumentacija kojom se dokazuje identitet kupca, državljanstvo, prebivalište, status prvog stana, zaključen kupoprodajni ugovor, plaćanje kupoprodajne cijene i ispunjenost uslova u pogledu ranijeg vlasništva nad nekretninama.
Među ključnim dokumentima su:
- izvod iz matične knjige rođenih;
- uvjerenje o državljanstvu;
- dokaz o prebivalištu;
- notarski obrađen ugovor o kupoprodaji stana;
- poreska faktura prodavca sa iskazanim PDV-om;
- dokaz o potpunoj uplati kupoprodajne cijene;
- uvjerenja nadležnih poreskih i imovinsko-pravnih organa;
- izjava kupca da kupuje prvi stan;
- potvrda o bankovnom računu na koji se vrši povrat;
- dodatna dokumentacija za članove domaćinstva, ukoliko se povrat traži i po tom osnovu.
Prije podnošenja zahtjeva preporučuje se da kupac provjeri konačan spisak dokumenata kod nadležne organizacione jedinice UIO ili kod stručnog lica koje vodi postupak.
Važno ograničenje: stan se ne može prodati odmah
Kupac kojem je odobren povrat PDV-a ne može otuđiti kupljeni stan prije isteka roka od pet godina od dana uručenja rješenja kojim je povrat odobren.
Ukoliko kupac proda ili otuđi stan prije isteka tog roka, dužan je vratiti odobreni iznos PDV-a, uz pripadajuće kamate i druge zakonom propisane obaveze.
Šta ovo znači za kupce stanova u Doboju?
Za kupce koji planiraju kupovinu stana u novogradnji u Doboju, povrat PDV-a može predstavljati značajnu finansijsku prednost. U praksi, to može značiti manji ukupni trošak kupovine, lakše planiranje budžeta i veću sigurnost pri donošenju odluke o kupovini.
Maksimović Komerc već godinama razvija i gradi moderne stambene objekte u Doboju, sa fokusom na kvalitetnu gradnju, funkcionalne stanove i siguran proces kupovine.
Ukoliko planirate kupovinu svog prvog stana, preporučujemo da se na vrijeme informišete o uslovima povrata PDV-a, pripremite potrebnu dokumentaciju i provjerite dostupne stanove u ponudi.
Zaključak
Povrat PDV-a je revolucija na tržištu nekretnina u BiH koja kupcima štedi desetine hiljada konvertibilnih maraka. Za kupce stanova u Doboju, ovo znači dodatnu sigurnost i brži povrat investicije u vlastiti dom.
Trenutni status povrata poreza na kupovinu prve nekretnine (februar 2026.)
Zakon o dopunama Zakona o PDV-u usvojen je i stupio na snagu u aprilu 2025. godine, a Upravni odbor Uprave za indirektno oporezivanje BiH je, sa velikim zakašnjenjem u odnosu na prvobitne rokove, juče, 22. juna, usvojio dopunu Pravilnika o primjeni Zakona o porezu na dodatu vrijednost (PDV) što je bio posljednji preduslov za povrat tog poreza stanovnicima Republike Srpske i Federacije BiH prilikom kupovine prve nekretnine. Ovim je omogućena praktična predaja zahtjeva.
Pravo na povrat PDV-a imaće svi kupci koji su ugovor o kupovini prve nekretnine sklopili i notarski obradili nakon 12. aprila 2025. godine.
